导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国(guó)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文(wén)试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披(pī)露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。子不学,非所宜什么意思，子不学,非所宜这句话是什么意思

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适(shì)不是人均一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国(guó)家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动(dòng)人口的(de)租(zū)赁和置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足(zú)，这是(shì)过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化(huà)时代(dài)已至，大分化(huà)时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更(gèng)多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行(xíng)业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的(de)测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类(lèi)是(shì)商(shāng)品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测算得到(dào)中国(guó)存量(liàng)房地产套数(shù)，并(bìng)进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要(yào)进一步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适(shì)用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套房(fáng)的(de)程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价(jià)的(de)大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买一(yī)套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大等问题(tí)，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大(dà)的(de)不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将(jiāng)变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化日(rì)益(yì)明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人(rén)口(kǒu)迁移(yí)势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为(wèi)例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人(rén)，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。子不学,非所宜什么意思，子不学,非所宜这句话是什么意思rong>租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的(de)占比(bǐ)势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破(pò)旧的(de)城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的(de)环(huán)境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济(jì)工(gōng)作会议明(míng)确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)其他(tā)国家依旧(jiù)存(cún)在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来(lái)将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预期。